Подробная инструкция: как купить недвижимость в Сербии

Недвижимость в Сербии – это выгодные инвестиции, которые позволяют иностранцам оставаться в стране на длительное время и оформить вид на жительство (ВНЖ) на Балканах. В 2023 году купить недвижимость в Сербии можно в любом районе, городе и сельской местности, в зависимости от финансовых возможностей и поставленной цели.

Так как Сербия является единственным государством Европы, которое так и не поддержало санкций в адрес РФ, то она остается привлекательной юрисдикцией для россиян, белорусов, казахов и граждан СНГ. После покупки жилья в Республике иностранцы могут рассчитывать на европейское гражданство, которое дает ряд привилегий, как по безвизовому путешествию по многим странам мира, так и по бизнес-планированию за рубежом.

Но, как купить квартиру в Белграде, домик в сельской местности в пригороде столицы и иную недвижимость в Сербии быстро и понятно? Для этого следует знать все тонкости (юридические и административные) этой процедуры, а лучше воспользоваться помощью опытного агента. 

Выбирайте недвижимость за границей правильно и безопасно! Обратитесь за консультацией к нашим специалистам и воспользуйтесь услугами профессионалов, которые подберут для вас объект в одной из стран мира, окажут помощь по оформлению сделки купли-продажи и помогут с обустройством на новом месте!

Сербия – подготовительный этап покупки недвижимости

Прежде чем купить квартиру или частный дом в Сербии, надо пройти подготовительный этап, который заключается в следующем:

• Документы – важная часть всего процесса переезда на Балканы, которая проходит еще на родине. Надо подготовить документы не только для иммиграционных целей, но и с учетом будущей покупки недвижимости в Сербии. Обязательно перевести их на сербский язык, заверить у нотариуса и легализовать:
  • заграничный паспорт, срок действия которого не заканчивается в течение срока действия первого полученного ВНЖ в Сербии;
  • свидетельства о рождении всех членов семьи (особенно детей);
  • свидетельство о браке;
  • для школьников справки с учебного заведения об окончании класса с оценками;
  • справки о прививках и т. д.
• Решить вопрос с финансами, которыми будет оплачиваться жилье в Сербии. Наличный, безналичный способ, что зависит от стоимости объекта. Сделки на сумму более 15 000 евро осуществляются только путем банковского перевода. А значит, надо открыть счет в сербском банке.
• Найти тот самый заветный дом, квартиру, коммерческую недвижимость или жилую для постоянного проживания. Желательно сразу обсудить с хозяином или агентством дату вашего визита и время просмотра объекта.
• Позаботиться о месте временного пребывания в Сербии – отель или съемное жилье.
• Найти агента по недвижимости, как проводника и пособника в чужой стране, который также поможет правильно организовать просмотр жилья и оформить соответствующие документы.

Счет в банке Сербии – один из важных этапов подготовки к сделке! Получить доступ к банковскому аккаунту помогут специалисты нашего портала, которые также предлагают дополнительные услуги по иммиграции на Балканы и в другие государства.

Недвижимость в Сербии – какие сайты есть для поиска объекта?

Самые популярные интернет-ресурсы и доски объявлений Сербии, где можно найти квартиру, сельский дом и иную недвижимость в разных районах:

• halooglasi.com – аналог Авито;
• kupujemprodajem.com;
• nekretnine.rs – крупный портал Сербии по недвижимости;
• oglasi.rs – сайт Нови-Сад, где представлены дома и квартиры на продажу от агентств и собственников;
• 4zida.rs – недвижимость от агентств Сербии;
• realitica.com – портал, где представлена балканская недвижимость Сербии, Хорватии, Черногории, Боснии и Герцеговине;
• svastara.rs – сайт по жилью в Суботице.

Предлагаем изучить готовые и уже проверенные дома, квартиры в Сербии по доступной цене с последующим оказанием помощи по регистрации права собственности и банковскому обслуживанию.

Продажа трехкомнатной квартиры в Белграде в Земун Поле площадью 78 м2 после ремонта 

Продажа просторной квартиры в Белграде площадью 97 м2 на территории района Сунчана Падина 

Продажа пятикомнатной квартиры в Белграде в районе Сеньяк с гаражом и садом 

Продажа пентхауса в Белграде площадью 214 м2 с огромной террасой на крыше 

Продажа трехкомнатной квартиры в Белграде площадью 145 м2 рядом со стадионом Райко Митича 

Продажа пятикомнатной двухуровневой квартиры в Белграде площадью 162 м2 

Продажа однокомнатной квартиры в Новом Белграде рядом с Дельта Сити 

Продажа четырехкомнатной двухуровневой квартиры в Белграде площадью 89 м2

Что делать после приезда в Сербию впервые

Если вы еще не знакомы с балканской юрисдикцией и ее законами относительно регистрации иностранцев по прибытии в страну, то советуем внимательно изучить данную тему («Правила пребывания в Сербии»). Что надо предпринять сразу после въезда в Сербию из России или другой страны:

• Зафиксировать дату прибытия на пограничном пункте.
• В ближайшем отделении полиции получить «белый картон».
• Обустроиться в месте временного проживания.
• Связаться с агентом по недвижимости и обсудить все моменты касательно просмотра жилья.
• Открыть банковский счет, если этого не сделали до прибытия в страну.

Важно! Советуем предварительно еще ДО просмотра недвижимости в Сербии, проверить объект по базе Кадастра и получить от владельца жилья «власнички лист», он же лист владельца. Без последнего заверить сделку у нотариуса не получится.

Документы – важная часть покупки жилья в Сербии

Следующий этап для организации сделки купли-продажи дома или квартиры в Республике Сербия – решение административных вопросов. Здесь вам надо выполнить следующее:

• Получить ИНН в Сербии – ПИБ (порески идентификациони броj). Можно обойтись только номером иностранца, но опытные юристы и уже иммигрировавшие иностранцы советуют получить налоговый номер в соответствии с нормами Сербии.
• Проверить оставшиеся документы на недвижимость и землю по месту расположения объекта. Касательно земель следует помнить, что иностранцам запрещено покупать объекты на землях сельхозназначения. По остальным бумагам лучше провести проверку следующей информации:
  • обременения на объект;
  • наличие родственников с правом «голоса», которые могут потребовать отменить сделку купли-продажи после вашего заселения;
  • долговые обязательства;
  • укниженная (зарегистрированная) и неукниженная (незарегистрированная) недвижимость может быть приобретена иностранцами, но на вторую нельзя получить кредит в банке и оформить ВНЖ ввиду отсутствия объекта в Кадастре;
  • технические характеристики жилья и его пригодность для ПМЖ.
• Найти нотариуса и начать процедуру оформления договора купли-продажи.

Чтобы не изнурять себя длительными поисками хорошего жилья в Сербии, советуем сразу обратиться к нашим профессиональным экспертам по всем вопросам, связанным с иммиграцией и выбором страны для переезда.

Новостройка или первичка – что купить в Сербии

Этот пункт особенно важен по причине налоговых обязательств для покупателя, так как новостройки и вторичка в Сербии по-разному облагаются налогами.

1. «Новоградња» в Сербии – это недавно возведенное жилье, на которое надо заплатить НДС в случае покупки у юрлица (застройщика). НДС (ПДВ – срб.) взимается в сумме 10% от стоимости квартиры. Как правило, сумма налога закладывается в ее стоимость. Если продавец физлицо, то потребуется заплатить налог на право собственности (НДС не уплачивается) – порез на пренос апсолутних права в размере от 2.5 % от стоимости.

2. Вторичка – «староградня», это давно построенный дом, который можно купить у прежнего владельца физлица. В данной ситуации уплачивается налог на передачу абсолютных прав по ставке 2,5%.

Справка: при получении имущества в подарок или по наследству от близких родственников (родители, дети, супруги), налог на наследство не взимается. Если недвижимость в Сербии получена в наследство от родственников по второй, третьей линии и т. д. или от друзей и знакомых, то налог на наследство составляет от 1.5% до 2.5% от рыночной стоимости имущества, в зависимости от степени родства.

Предварительный договор купли-продажи (необязательный пункт)

Этот этап можно пропустить, если вы уверены, что сделка состоится на 100%, а продавец не претендует на задаток. Стандартная процедура заключения предварительного договора (предуговор – срб.) происходит следующим образом:

• оформляется договор, который является своеобразной бронью недвижимости;
• документ заверяется у нотариуса;
• вносится авансовый платеж, сумма которого также указывается в предварительном договоре купли-продажи дома или квартиры в Сербии в размере 10% от стоимости (стандартный тариф, но может быть и другой вариант);
• готовятся документы на дом, который планируется купить в Белграде или другом сербском городе;
• продавец, в свою очередь, закрывает текущие долги по коммунальным платежам, налогам и прочим пунктам, о чем должны быть соответствующие чеки и документы.

Справка: если покупатель не знает сербского языка, то в нотариальной конторе обязательно должны присутствовать два свидетеля и судебный переводчик.

Как оформить договор купли-продажи жилья в Сербии

В самом начале следует отметить, что договор не составляет нотариус, а к нему следует явиться уже с полным комплектом документов на дом, квартиру или иной объект недвижимости в Сербии + договор купли-продажи. 

При оформлении такого документа самостоятельно не забывайте о пункте – защита от эвикции. Это поможет избежать претензий и посягательств на ваше жилье в будущем, так как своей подписью продавец дает согласие и гарантию, что на недвижимость не будут предъявлены права третьих лиц.

Также надо включить пункт «clausula intabulandi». Данное положение указывает на согласие продавца оформить объект в Государственном кадастре на имя покупателя без участия предыдущего собственника (его самого — продавца). 

Если все документы представлены верно, нет ошибок и опечаток, то нотариус ставит свою резолюцию с печатью, заверив тем самым договор купли-продажи жилья между сербским продавцом и иностранным покупателем. Услуги нотариуса оплачивает новый владелец недвижимости Сербии. 

Как оплачивать недвижимость в Сербии (купля-продажа)

Последний этап для продавца (но не для покупателя) – передача денег за жилье. Как сказано ранее, если сумма сделки превышает 15 тысяч евро, то оплата допускается только через банк («Закон о спречавању прања новца и финансирања тероризма», статья 36). 

В Сербии финансовые операции осуществляются в динарах, что не касается недвижимого имущества. По закону её покупка-продажа может проходить путем расчета в евро («Закон о девизном пословању», статья 34, абзац 2, п. 5).

Информация для покупателя: после перевода денег на счет продавца надо получить официальное подтверждение в банке о том, что сделка хакрыта. Это надо не только для душевного спокойствия, но и для кадастра, а также ВНЖ. 

Административные вопросы после покупки недвижимости в Сербии

Когда квартира в Белграде или домик с Суботице куплен, то это не конец процедуры. Чтобы завершить все вопросы, связанные с оформлением права собственности на новое жилье в Сербии, надо выполнить последние шаги:

• Подать заявление в налоговую службу на перенос права собственности и уплатить налоги. Срок подачи заявления – 10 дней с момента подписания договора купли-продажи нотариусом. Уплатить налог надо в течение 15 дней после получения уведомления от налоговой.
• Перерегистрировать недвижимость на себя (нового владельца) в кадастре. По умолчанию все документы должен подать нотариус, но лучше все проверить, чем долго разбираться в этом вопросе впоследствии.
• Перенести коммунальные платежи на себя, как нового собственника жилья в Сербии. Для каждого у犀利士 чреждения надо подготовить копии документов на дом или квартиру, в том числе удостоверения личности продавца (прежнего владельца). Также потребуется уплатить сборы по некоторым процедурам и обязательно предоставить копию договора купли-продажи, показав при этом оригинал.
• Ежегодно платить налог на недвижимость в Сербии, который также можно вносить ежеквартально. Если будет доказан факт проживания в доме/квартире, то можно получить 50% скидку.
• В случае продажи своего домика в сельской местности в пригороде Белграда или роскошной виллы в центре крупного сербского мегаполиса, надо уплатить налог на прирост капитала (порез на капиталну добит – срб.).

Если вам повезет, и ваш агент и нотариус окажутся добропорядочными сербами или посредниками-иностранцами с большим опытом, то многие моменты решаются без вашего личного участия. Например, обратившись к экспертам нашего портала, можно открыть банковский счет, выбрать и оформить на себя недвижимость в Сербии и за рубежом, получить вид на жительство и открыть свой бизнес.

Чтобы воспользоваться услугами профессионалов, свяжитесь с нами по указанным на сайте контактам!