Как получить ВНЖ Сербии при покупке недвижимости в 2025 году?

Немногие государства выдают «золотые визы» покупателям жилья, не требуя капиталовложений выше определенного порога. Сербия – одно из них. Дружественность в отношении Беларуси и РФ, низкие цены жилья, простая натурализация и стремление балканского государства вступить в ЕС делают получение ВНЖ Сербии при покупке недвижимости крайне привлекательным. Как именно получить сербский вид на жительство, и насколько выгодны инвестиции? Разбираемся!

6 требований при получении ВНЖ Сербии через покупку недвижимости

• 1.  Доход / накопления. Накопления или доход (трудовой либо пассивный) должны перекрывать траты на жизнь в Сербии после получения вида на жительство.
• 2.  Страхование. Нужна частная медицинская страховка на период запланированного пребывания в принимающей юрисдикции.
• 3.  Категория недвижимости. Чтобы получить вид на жительство в Сербии через недвижимость, покупать можно только жилплощадь. Условное кафе в Нови-Саде не подойдет.  
• 4.  Стоимость. Цена недвижимости в Сербии, которую планируется купить для получения ВНЖ, не должна быть существенно ниже среднерыночной в выбранном районе. В противном случае у иммиграционных чиновников и налоговиков могут возникнуть неудобные для покупателя вопросы.
• 5.  Заселение. Придется фактически занимать жилплощадь большую часть года после благополучного получения ВНЖ в Сербии через недвижимость. Проводятся проверки.
• 6.  Размер жилплощади. Для получения вида на жительство в Сербии нужна недвижимость, определенной жилой площади из расчета на количество проживающих. Актуальные нормы жилплощади в таблице ниже.

Документы для получения вида на жительство в Сербии через недвижимость

• Покупка недвижимости в Сербии с посещением или дистанционно:
  • (загран)паспорт покупателя;
  • или доверенность (если сделка закрывается удаленно через доверенное лицо) + (загран)паспорт доверенного.
• Получение ВНЖ Сербии через покупку недвижимости:
  • свежие паспортные фото;
  • заявка на получение ВНЖ в Сербии;
  • (загран)паспорт претендента;
  • квитанция об уплате госсбора;
  • доказательства наличия достаточного дохода / накоплений;
  • страховка; 
  • правоустанавливающие документы на сербское жилье.

Оформляемые вне Сербии документы требуют перевода на сербский. Также потребуется заверение в посольстве / консульстве балканской страны на территории государства происхождения / резидентства соискателя (если отличаются).

12 шагов к получению ВНЖ в Сербии

• Этап покупки жилья:
  • 1.  знакомство с недвижимостью в Сербии в ходе личного визита или удаленно (презентации риэлторов, сайты агентств);
  • 2.  открытие личного банковского счета в Сербии;
  • 3.  подбор и наем сербского риэлтора (не обязательно);
  • 4.  проверка выбранного объекта недвижимости на предмет обременений и корректности оформления правоустанавливающей документации;
  • 5.  торг и подписание предварительного договора купли-продажи с внесением авансового депозита (10–20% от оговоренной цены выбранной недвижимости в Сербии – размер определяется по соглашению сторон);
  • 6.  закрытие сделки и оплата налога на переоформление (2,5% от цены сделки, если сделка с вторичкой, или НДС в случае первичного рынка);
  • 7.  полное исполнение финансовых обязательств перед продавцом;
  • 8.  перерегистрация актива.
• Этап получения ВНЖ Сербии за покупку недвижимости:
  • 1.  сбор сопроводительных документов на ВНЖ (см. ниже);
  • 2.  въезд в Сербию;
  • 3.  подача заявки в офисе Управления по вопросам иностранцев по месту регистрации;
  • 4.  получение отметки о ВНЖ Сербии в паспорт.

Заявка на получение сербского вида на жительство рассматривается ~ 1 мес. Получение ВНЖ в Сербии через недвижимость продлится больше, поскольку соискателю придется потратить время на:

• открытие банковского счета в Сербии;
• подбор и покупку жилья;
• сбор сопроводительных документов.

Плюсы получения сербского ВНЖ за недвижимость

Недвижимость в Сербии: что нужно знать инвестору?

Рассмотрим ситуацию на рынке недвижимости, популярные регионы для инвестиций и особенности закрытия сделок с участием покупателей-иностранцев.

Обзор рынка недвижимости Сербии: цены, оборот, перспективы

По данным сербского Республиканского геодезического института (серб.: Republičkog geodetskog zavoda; RGZ), рынок недвижимости балканской страны демонстрирует позитивную динамику. В отчете RGZ за 2 квартал 2024 года говорится, что общий объем оборота достиг €1,8 млрд (+8,2% по сравнению со вторым кварталом 2023 года).

Общий объем оборота рынка недвижимости Сербии, поквартально, в млрд евро. Источник: RGZ

Причем количество продаж недвижимости практически не изменилось (показатель увеличился всего на 0,6%, достигнув 30 837 ед.) в годовом сопоставлении. То есть можно говорить о де-факто 10-процентном росте цены из расчета на одну сделку.

Динамика числа сделок с сербской недвижимостью, поквартально. Источник: RGZ

Все крупные сербские города, исключая Белград, демонстрировали рост оборота и числа сделок по итогам отчетного периода. Эксперты отмечают, что проседание показателей в столице во многом связано с дефицитом новостроек.

Общий оборот сделок с недвижимостью в самых популярных городах Сербии по итогам вторых кварталов последних 4 лет. Источник: RGZ

Количество сделок с недвижимостью в самых популярных городах Сербии по итогам вторых кварталов последних 4 лет. Источник: RGZ

Данные аналитического портала Statista указывают на формирование и сохранение позитивной ценовой динамики. Эксперты прогнозируют среднегодовой темп роста цен на недвижимость в Сербии на уровне 1,82% в период с 2024 по 2028 гг.

Популярные регионы для инвестиций

• Белград. Это одна из европейских столиц, которые экспаты и инвесторы часто упускают из виду. Зря. Пусть по сербским меркам Белград дорогой, но недвижимость в столице Сербии обойдется покупателю намного дешевле, чем в столицах многих соседних стран ЕС, включая Рим, Афины, а также Мадрид, Лиссабон и Берлин. Столица Сербии предлагает уникальную атмосферу, формируемую историческими зданиями, качественными ресторанами и речными клубами, которые местные называют «сплавами».
• Нови-Сад. Расположенный вдоль берегов реки Дунай, Нови-Сад — второй по величине город Сербии и столица автономного края Воеводина. Это де-факто экономический центр страны. Несмотря на продвинутое бизнес-сообщество, город также предлагает богатое культурное наследие. Нови-Сад признавался Европейской культурной столицей 2021 года. Город предлагает спокойную обстановку и более доступные цены на недвижимость, чем Белград. Достойный вариант для получения ВНЖ Сербии при покупке недвижимости.
• Ниш. Известный как Имперский город, Ниш занимает выдающееся место в истории Сербии и Балканского полуострова благодаря своей ключевой роли в развитии Римской и Византийской империй. Захватывающая история города превратила его в популярное туристическое направление, регулярно привлекающее любителей древних артефактов. Хороший вариант для покупки квартиры с целью получения дохода от сдачи в аренду. Но помните, что ВНЖ через недвижимость в Сербии в таком случае получить не удастся.

Особенности покупки недвижимости иностранцами

Планируя получить ВНЖ через недвижимость в Сербии, учтите 2 ограничения для покупателей из-за рубежа:

• во-первых, иностранцам запрещено владеть землей вблизи военных зон;
• во-вторых, в соответствии с принципом взаимности сербское законодательство устанавливает, что покупка недвижимости в пределах границ Сербии гражданами определенных стран невозможна, если в соответствующих государствах происхождения иностранных покупателей сербам и сербкам запрещено покупать недвижимое имущество.

Как избежать отказа, получая ВНЖ Сербии за недвижимость?

Подаваясь на ВНЖ Сербии через недвижимость, можно получить отказ. Почему? Возможные основания:

• персональные международные санкции;
• признание де-юре ничтожным основания для получения ВНЖ Сербии (лишение претендента прав собственности на сербскую недвижимость);
• риск ухудшения международной репутации Сербии после выдачи ВНЖ покупателю недвижимости;
• риски для национальной безопасности принимающей страны;
• сокрытие / фальсификация личной информации / документов.

При отказе соискатель вправе подать аргументированную апелляцию. Подать апелляцию можно не позднее 2 недель с момента получения официального отказа, предварительно уплатив госпошлину.

Получение ВНЖ в Сербии за инвестиции, но без покупки недвижимости

Альтернатива для инвесторов — получение сербского вида на жительство через капитализацию бизнеса в Сербии. Ключевое отличие от варианта с недвижимостью – необходимость вложить сумму, превышающую определенный уровень. Порог составляет €50+ тыс.

Первичное резидентство предоставляется на полгода на основании обязательства соискателя вложить в бизнес эту сумму. При продлении придётся подтвердить внесение соответствующих инвестиций.

Успейте получить ВНЖ Сербии за недвижимость!

Почему стоит поторопиться? Многие другие страны региона уже повысили финансовые пороги для претендентов на «золотую визу» или вовсе упразднили этот маршрут. Например, в Турции раньше также можно было получить ВНЖ за жилье произвольной стоимости. В 2022 году установлен порог в размере $50 тыс., а в 2023 году он вырос пятикратно. Осенью 2023 года Португалия прекратила выдавать ВНЖ за недвижимость.

Стабильный рост стоимости жилья, либеральные финансовые требования при получении иммиграционных льгот, перспектива евроинтеграции, дружественность к иммигрантам с постсоветского пространства – это и многое другое делает Сербию оптимальным направлением для покупки недвижимости под получение ВНЖ. Действуйте, чтобы не упустить выгодное предложение!